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自去年末以來，已有多家頭部民營房企出現問題；但在這些企業陸續陷入危機時，我們也應當注意到風險事件背后的“反常性”。在地產行業整體預期并沒有太大改變的背景下，說明房企們的集中暴雷并不是行業風險，而是去杠桿大背景下導致的“資金流斷裂”。

因此，目前地產行業是從過去的“高杠桿高周轉”經歷了痛苦的“去杠桿”歷程，未來轉向平穩發展；而那些以融資著稱的房企們，實際上早就在高額融資成本的不健康狀態下徘徊許久，一旦融資全面收緊，債務危機就此爆發。

隨著地產行業去杠桿的完成，也意味著地產行業的黃金時代一去不復返，未來地產行業將常態化運轉，甚至逐漸收縮；地產行業注定是凜冬降至，能夠維持公司正常運轉已是萬幸，行業的兼并重組大戲也將開場。

而在地產遭遇危機時，原本風險彌漫的城投迎來了新的任務與轉機。在許多民營地產出現危機后，城投作為地方政府的代表，第一時間就成為了地方地產項目的托管單位，甚至也將在未來接過新一輪城鎮化背景下的地產開發大任。

這不僅是因為地產企業們已經自身難保、無力進行更多的投資開發；也是因為當前基建投資正在改變“玩法”，已經從傳統的基建-土地-房地產開發分離，走向全流程開發一體化之路。

這也就意味著，隨著城投逐漸脫離政府投融資平臺的屬性，將更多參與到基建與地產的聯動開發中去；既替代了傳統上的中小地產生態位，也使得城投公司能夠獲得更為確定、穩健的經營性收入。

并且，城市更新、片區開發等新模式、新玩法也將進一步推動這個過程；就像之前環保行業經歷了“國有化”的風潮后，“房住不炒”背景下的地產開發也將成為城投公司的新職能，既幫助城投找到轉型后的新業務，也避免了政府最為頭疼的房價調控問題。

城投與地方政府的關系歷來是緊密的，因此在2018年開始的地方隱性債務核查中，有一部分城投債務被認定為“地方政府隱性債務”，納入了政府債務管理的范疇。財政系統也多次通過市場化置換等途徑，幫助城投公司進行債務化解，避免因經濟下行與融資壓力造成的城投債務風險。

隨著年底的降臨，多地政府接到通知，允許地方政府申請將一部分存量隱性債務置換為法定形式的地方政府債券，通過“隱性轉顯性”的方式解決地方政府的歷史遺留問題，也通過這個方式來解決部分城投的債務風險。

雖然從目前的情況來看，通過再融資債券置換隱性債務的額度比較有限，但每年均可采用這一方式解決部分債務壓力；并且地方政府開始通過“省統籌”的方式綜合疏導地方債務風險，意味著城投債務仍然有非常強的特殊性，主旋律仍然是“持續化解”而非“硬著陸”，城投債務的風險仍然在可控范圍內。

實際上，城投是否會像地產那樣“一躺了之”，關鍵在于城投未來的預期如何、是否還有重要作用；從過去的幾輪政策變化來看，這確實是非常重要的核心與焦點。

但這一趨勢在最近兩年有了很大改變；在提出“國內外經濟雙循環”、共同富裕的背景下，城投作為政府的市場化平臺，將仍然是地方政府施政的重要工具。

尤其是近年的鄉村振興、新型城鎮化、雙碳以及公共服務，城投的重要功能可以說只是“剛剛開始”，距離完成共同富裕還非常遙遠。從今年教育與養老托幼的巨大政策變化來看，就能明白這一點。

當城投再次接過重任，債務化解似乎也將不再那么困難；在宏觀政策的變化之下，地產末路時，正是城投新的春天。