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一方面，從地方政府的角度來看，在地方隱性債務規模日漸擴大，城投公司積極化解“隱債”背景下，城投公司類公益性基礎建設資渠道逐漸收緊，在創新融資環境的要求下，逼迫城投公司必須進行市場化轉型，通過創新型工具，提升盈利能力，創造穩定的經營性現金流，基礎建設REITs或將成為化解地方政府債務的有效手段。另一方面，從國家宏觀政策來看，十四五規劃、中央經濟工作會議均提出城市更新的概念，城投公司作為城市基建的主力軍，其業務主要集中在基礎設施領域：如公路、鐵路、機場、港口等交通設施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環境衛生等公用事業設施投資等領域，在基礎設施領域積累了大量的資產，這與基礎設施公募REITs的底層資產高度重合。

2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發行主體城投公司，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營業務為交通道路投資，收入來源于公路收費。

從試點相關工作的通知中可知，重點支持區域：京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角一體化、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護區和高質量發展等國家重大戰略區域，符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。

試點行業分為層次，第一層次：交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流基礎設施、園區、新基建、保障性租賃住房，第二層次：水利設施、旅游基礎設施等其他基礎設施。

結合試點要求來看，首先，從資產情況分析，基礎建設REITs對底層資產的資產的權屬、收益、現金流等多方面要求嚴格；其次，從項目運營能力分析，城投公司的職能一直以投融資建設為主，沒有專業的市場化運營能力、專業人才缺乏，經驗有限。從城投公司現在發展現狀來看，能夠滿足發行要求的優質城投公司較少。另外，擁有穩定現金流的優質地方城投公司，其融資途徑多元、通暢，但通過REITs融資就要面臨原有資產出表的問題，影響城投公司的后續評級，對其他融資產品可能產生不利影響，因此具有優質項目、資產的城投公司參與基礎設施公募REITs的積極性并不高漲。

想要改善城投公司優質資產不達標的困境，城投公司應加快轉型升級步伐、完成市場化改革，充分利用政府平臺優勢，盤活存量資產，主動資產、收入、利潤各方面入手，打造可以形成穩定現金流基礎設施項目。結合現在的政策，可以先從試點區域城投公司入手，培育一批示范項目，進而帶動其他地區。比如，交投公司可以重點關注收費高速公路、港口等資產；公用事業城投可以重點關注污水處理和環保、垃圾清運項目；園區要提升運營和服務水平，帶動資產的升值；文旅公司要清晰產權，加大市場的管理力度。